Ausgabe Nr.
Ausgabe Nr.
J M upload 20.08.2018, Viva Edition 132 | Print article

Kaufen oder mieten? Was die Immobilienexpertin Renate Arnsteiner rät für die Kanarischen Inseln ...

Kaufen oder mieten? Welche Immobilien boomen und wer sind die Käufer? Was sollte man berücksichtigen? Fragen über Fragen - ein Fachbeitrag zur Orientiertung. Im Dezember feierte Renate Arnsteiner mit ihrem Immobilienbüro Canarinvest Properties das 20-jährige Jubliläum und hundert Gäste kamen zu dieser ungezwungenen Veranstaltung nach San Fernando. Schön war, dass sich nicht nur die Geschäftspartner, Anwälte und Kunden in diesem Rahmen wohl fühlten, sondern auch andere Immobilienmakler und -büros die Kollegialität mit ihrer Anwesenheit unterstrichen. Derzeit tut sich viel auf dem kanarischen Immobilienmarkt und aus diesem Grund und nicht, weil Renate eine Landsmännin ist, haben wir uns entschlossen die aktuelle Immobiliensituation gemeinsam auszuarbeiten. Es ist keine juristische Auseinandersetzung mit dem Thema, denn das hat unser Anwalt José Pérez Alonso mehrmals in seinen Rechtstipps von Viva Canarias umfassend getan (nachzulesen auf meiner Webseite: www.viva-canarias.com) Dieser Artikel stellt auch keine persönliche Empfehlung für dieses Immobilienbüro dar, sondern soll eine redaktionell unparteiische Betrachtung des Marktes sein. 

Ein Grund, dass ich mich für Canarinvest Properties entschieden habe ist, dass Renate ein Immobilienprofi ist, der sein ganzes Leben lang in dieser Branche gearbeitet und sich die Zeit für uns genommen hat. Sie ist ein sogenannter zertifizierter „Gestor Inmobilario“ wofür Renate fast ein Jahr hart büffeln und zwischen Las Palmas und dem Süden pendeln, um den Abschluss zu machen und das auf Spanisch! Mutter zu sein verlangte ihr dabei höchste Organisationsfähigkeiten ab und wahrscheinlich auch starke Nerven. Dafür ist ihre heute 23-jährige Tochter, die fließend vier Sprachen spricht, auch mit im Betrieb tätig.

Gute ImmobilienmaklerInnen

In Spanien bzw. auf den Kanaren kann praktisch jeder ein Immobilienbüro eröffnen und muss sich lediglich beim Finanzamt anmelden. Das bringt auch schwarze Schafe aufs Tableau und ein Käufer oder Verkäufer sollte sich unserer Meinung nach unbedingt die Referenzen eines Maklers ansehen; hat er ein festes Büro mit offiziellen Bürozeiten und ist es fachlich einwandfrei qualifiziert und eventuell  Mitglied offizieller Vertretungen etc. Renate ist beispielsweise Gründungsmitglied der Vereinigung ACEGI (Asociación Canaria Empresarial de Gestores Inmobilarios), die inzwischen 105 Mitglieder, sprich andere Immobilienmakler umfasst. Mitglied kann nur jemand werden, der einen einwandfreien Leumund und ein offizielles Büro hat.

Ein Blick zurück ...

Renate blickt zurück: „Im Jahr 2007 brach auf dem Archipel eine der schwersten Immobilienkrisen aus, nachdem viele Banken Hypotheken gewährten und viele davon Bankrott gingen. In dieser Zeit war es praktisch überhaupt nicht mehr möglich Immobilien fremd zu finanzieren und erst ab 2010 stabilisierte sich die Lage. Fast achtzig Prozent aller Makler, die davor wie Pilze aus dem Boden geschossen waren, mussten damals schließen und der Immobiliensektor kam fast vollständig zum Erliegen. Nur etablierte  Profis haben das damals überlebt.

Der Boom - Status Quo

In den letzten Jahren boomt der Immobilienmarkt, sowohl für Eigentum als auch für Mieten. Das bringt auch Risiken mit sich, denn in dieser „Goldgräberstimmung“ versuchen wieder unzählige Menschen auf den Zug aufzuspringen und überteuern den Markt. Gründe dafür sind sicher auch die weltweiten politischen Instabilitäten in verschiedenen Regionen, wo die Touristen mitunter die Kanaren als Ausweichdestination kennengelernt haben. Doch auch nationale Trends wie z. B. großer Wachstumsmarkt bei den Italienern ist zu verzeichnen.

Was sind die wichtigsten Argument für einen Immobilienkauf auf den Kanaren?

- Ein ganzjährig mildes Klima

- Die Nähe zum Festland und die internationale Fluganbindung

- Die politische und wirtschaftliche Stabilität und Sicherheit

- Das gute Gesundheitssystem und die Gesundheitsversorgung (das sich in den letzten Jahren stark verbessert hat;)

- Die Sicherheit als Standort innerhalb der EU und die Gesetzgebung

- Die Möglichkeiten der Freizeitgestaltung und bei Sportaktivitäten zeichnen sich neuerdings als ein zusätzlicher Motivationsfaktor ab.

Die Fakten

In den ersten neun Monaten 2017 wurden auf den Kanaren 19.129 Immobilientransaktionen realisiert, wobei sich diese etwa zu gleichen Teilen zwischen den Provinzen[1] Las Palmas (9.658) und Teneriffa (9.471) aufteilen. Das entspricht einer Steigerung von 8 Prozent im Vergleichszeitraum des Jahres davor.[2]

Die Kanaren liegen, spanienweit betrachtet, somit auf dem sechsten Rang. Der Anteil der ausländischen Immobilienkäufer liegt bei über einem Drittel, wobei 97 Prozent von diesen Käufern auch auf dem Archipel residieren.

WOHER KOMMEN DIE AUSLÄNDISCHEN KÄUFER?

- Briten        18,98 % 
- Deutsche  14,39 %
- Belgier      13,30 % 
- Italiener    10,66 %
- Etwas abgeschlagen folgen die Russen (5,47%), Chinesen (2,24%), Schweizer (2,22%), Norweger (3,78%), Franzosen (3,36%) und Schweden (2,11%).

Ergänzung: Bei den hier angeführten Daten handelt es sich um Durchschnittswerte der Kanarischen Inseln, die regional auf Inselebene bzw. in Touristenzonen stark variieren können. Ein eingesessener Immobilienmakler erklärte uns, dass die Preise locker das Doppelte in Playa del Inglés ausmachen können, Tendenz steigend. 

Renate ergänzt, dass nun auch Las Palmas boomt, besonders bei Investitionskäufen, da dort die Immobilien vergleichsweise billiger sind als beispielsweise im Süden von Gran Canaria. Hier ist der Immobilienmarkt sehr stark in ausländischer Hand und liegt im Ranking nach Nationalitäten wie folgt: Norweger, Engländer, Italiener, Deutsche und neuerdings auch Russen.

Der Aufwärtstrend hat seit 2016 stark eingesetzt. Interessanterweise scheinen die Italiener die Inseln für sich entdeckt zu haben und verschieben sogar komplett ihren Lebensmittelpunkt hierher und viele von Ihnen sind auch Investoren, die komplette Anlagen kaufen. (Anm. d. Red.: Gemäß des Statistikamts machen die Italiener den größten Ausländeranteil der Residenten auf den Kanaren aus. Offiziell sind 37.228  gemeldet. Erst dahinter kommen die Deutschen mit 28.159 und die Briten mit 27.349.

Welche Immobilien sind gegenwärtig gefragt

Deutlich verändert hat sich der Weiterverkauf. Während im Jahr 2007 nur 19,9% der Häuser länger als 10 Jahre im Eigentum der Käufer blieben, waren es im Jahr 2014 bereits 33,22%. Man wohnt also länger in seinem eigenen Heim! Der Quadratmeterpreis liegt gemäß dem kanarischen Statistikamt (ISTAC) bei durchschnittlich 1.285,80 Euro pro Quadratmeter, Stand 2014, Qu. 4.

67,55% der Häuser wurden von Einzel- bzw. Privatpersonen gekauft und 32,45% von juristische Personen (Unternehmen, Körperschaften etc.).

• Erstrangig bei Privatkäufen sind 1- bis 2-Zimmer-Appartements.

• Die zweitwichtigste Kategorie liegt bei Immobilien zwischen 400.000 und 600.000 Euro. 

• Nur 2,68 Prozent des erzielten Umsatzes auf dem Archipel resultiert aus Immobilienverkäufen mit einem Kaufpreis von über 500.000 Euro. 

Ergänzung: Renate erläutert, dass aus ihrer Erfahrung Gran Canaria bzw. die Kanarischen Inseln für eine elitäre Käuferschicht der Luxusimmobilienklasse (Million Euro aufwärts) nicht vorbereitet ist. Damit ist gemeint, dass gewisse Rahmenbedingungen für diese Klientel nicht vorhanden sind, wie mitunter das Ortsbild, Straßenverhältnisse, Yachthäfen, edle Boutiquen, elitäre Clubs (wo ‚man‘ unter sich sein kann), Helikopterplätze oder Vermietungen von Luxuslimousinen, Ferraris etc.

PREIS(WUCHER) ...

Die Preise sind angestiegen. Objekte, die vor einigen Jahren 100.000 Euro kosteten liegen jetzt bei 130.000 bis 140.000 Euro. Unerfahrene Immobilienmakler und/oder Privatpersonen versuchen mitunter die Preise in ungerechtfertigt  hohe Kategorien zu katapultieren. Renate erläutert: „Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise können stark variieren. Es gibt viele Faktoren, die das positiv oder negativ beeinflussen können, wie z. B. Ausblick (unverbaubar?), Verkehrsanbindung, Lärm, Zustand des Gebäudes, Schäden etc. Als Makler hat man die Pflicht, den Verkäufer zu beraten und zu den Aufgaben zählt auch Beratung bei der Preisgestaltung. Manche Privatpersonen kommen mit Fantasievorstellungen, die bar jeglicher Realität sind. Die Makler wissen, was zu welchem Preis verkäuflich ist und was nicht.“

Wichtig sind die Gründe für einen Kauf bzw. Verkauf! 

„Bevor wir für unsere Kunden aktiv werden, erheben wir ganz genau die Motive für den Kauf bzw. Verkauf. Hat ein Verkäufer dringenden Handlungsbedraf (z. B. Krankheit oder finanzielle Gründe), dann muss man als Makler anders an die Sache herangehen und mitunter muss der Verkäufer dann eben auch Preisabstrichte hinnehmen. Es ist wichtig, die Wünsche und Bedürfnisse des Käufers oder Verkäufers  genau zu kennen, um ihn optimal zu betreuen. Wir erheben immer einen umfangreichen Anforderungskatalog. 

Der Zeitfaktor ist ebenfalls wichtig, denn er beeinflusst den Verkaufspreis. Wichtig ist auch der Zeitfaktor, denn Manche versuchen ihr Objekt an viele Makler zu vergeben und mitunter sieht man die selbe Immobilie mit unterschiedlichen Preisen. Seriöse und erfahrene Immobilienmakler werden hauptsächlich mit Alleinaufträgen für zumindest einige Monate arbeiten, damit sie bestmöglich das Objekt vermarkten können. Dafür geht man als Makler natürlich auch eine Verpflichtung ein, tätig zu werden, die Immobilie am Markt publik zu machen, anzupreisen und nicht zuletzt auch zu verkaufen. Nichts tun kann sich ein seriöser Makler nicht leisten, um seine Reputation nicht aufs Spiel zu setzen.“

(Anm. d. Red.: In unserem Rechtstipp Nr. 103 in der Ausgabe Viva Canarais Nr. 112 vom 27. Januar 2017 eine umfassende Übersicht inklusive Checkliste „Immobilien auf den Kanaren, die Vor- und Nachteile“.[3] 

Die Optik ist wichtig! Das staging

Renate hat einen sympathischen und auch für uns Laien verständliche Erläuterung zum Verkaufen einer Immobilie: „Ich wundere mich immer wieder wie Menschen ihre Immobilie an den Mann bzw. die Frau bringen möchten. Da liegen Kleidungsstücke herum, der Raum ist düster und nicht einladend. Dabei ist es, als ob man auf ein Date geht. Da zieht man sich hübsch an, frisiert sich und zeigt sich von seiner besten Seite. Genauso ist es bei Immobilien. Der Käufer muss sich quasi in das Objekt verlieben. Wir fotografieren die Immobilien immer selbst ab und erst nachdem wir alles in das rechte Licht gerückt haben. Man kann erwarten, dass alles aufgeräumt ist und die Wände, wenn schon nicht frisch gestrichen, dann zumindest sauber. Auch kleinere Reparaturen sollten noch gemacht werden, wie z. B. neue Silikonabdichtungen im Badezimmer oder ein neuer Duschvorhang. Vor dem Fotografieren bzw. der Besichtigung sollte die Immobilie „depersonalizado“ sein, also die persönlichen Dinge, wie z. B. Toilettenartikel, Kleidung etc. sollten entfernt sein. “ 

Hypotheken vs. Eigenkapital

Gemäß dem spanischen Statistikamt sinkt die Zahl der Hypotheken in den letzten Jahren. Sie sind spanienweit um durchschnittlich 15,9 Prozent gesunken und auf den Kanarischen Inseln sogar um 20,4 Prozent. Ergo: Die Käufer brauchen weniger Fremdfinanzierungen. Falls jedoch welche erforderlich sind, dann hilft ein guter Makler auch hierbei. Sie kennen die günstig-sten Konditionen. Renate arbeitet beispielsweise seit vielen Jahren sehr gut mit ABanca, Bankinter, Santander oder Caja7 zusammen.

Welche Kosten kommen zu tragen?

a. Nebenkosten bei einem Kauf ohne Hypothekendarlehen:

Grunderwerbssteuer vom Kaufpreis: 6,5 % 

Notariatskosten für Kaufurkunde: zwischen 350 und 800 Euro

Grundbucheintragung des Kaufs zwischen 350 und 800 Euro

b. Nebenkosten bei einem Kauf mit Hypothekendarlehen

Kosten wie in Punkt a. angeführt und zusätzlich:

Actos Juridicos Documentados 0,75 % von der Bank geliehene Summe

Notarkosten Krediturkunde: 250 bis 800 Euro

Grundbucheintragung des Kredits zwischen 250 und 800 euro

Bankzinsen für die Krediteröffnung zwischen 0,5 und 1 % (Banken verlangen für gewöhnlich zusätzlich den Abschluss einer Lebensversicherung und einer Gebäudeversicherung)

c. Falls Sie einen Anwalt anstellen, dann verlangt dieser in der Regel zwischen 1 bis 1,5 Prozent der Kaufsumme. Ein Anwalt ist immer empfehlenswert, um die Vertragsbedingungen und Details zu überprüfen und in Ihrem Interesse zu handeln. Holen Sie sich mehrere Angebote ein und vergleichen Sie.

Bei solchen Summen empfiehlt es sich vor jeder Vertragsunterzeichnung auf jeden Fall einen Rechtsbeistand zu Rate zu ziehen. Auch die Erfahrungen vom Immobilienprofi Renate Arnsteiner während ihrer 20-jährigen Tätigkeit haben gezeigt, dass die Abwicklung für gewöhnlich noch besser und schneller verlaufen, wenn Anwälte eingeschaltet werden. Wenn die Vertragskonditionen für beide Seiten fair sind, dann gibt es normalerweise auch nie Probleme.

Wir hoffen, Ihnen einen guten Überblick gegeben zu haben.

Julija Major/Renate Arnsteiner

Kontakt

Renate Arnsteiner Gestor Inmobiliario
Directora Canarinvest Properties 
c/José Yanez Matos, Local 2, 19B
San Fernando de Maspalomas, Gran Canaria
Tel.: +34 928 730 065, +34 670 804 395
 

Footnotes

  1. ^ Provinz Las Palmas besteht aus den Inseln Gran Canaria, Fuerteventura und Lanzarote. Zur Provinz Teneriffa zählen Teneriffa, El Hierro, La Gomera und La Palma.
  2. ^ Quelle: INE Spanisches Statistikamt, (Zuletzt veröffentlichten Daten vom 3. Quartal 2017)
  3. ^ Viva Canarias Ausgabe Nr. 112 vom 27. Januar 2017 - Rechtstipp mit einer umfassenden Übersicht und Checkliste zu „Immobilien auf den Kanaren, die Vor- und Nachteile“