Liebe Leserinnen und Leser,
wir nutzen heute erneut die Gelegenheit, über ein Rechtsthema zu berichten, das Sie als deutschsprachige Residenten bzw. Urlauber interessieren könnte. Mit unseren Artikeln möchten wir Ihnen nützliche, verständliche und korrekte Informationen zur Verfügung stellen. In Ausgabe Nr. 160 vom 1. Februar 2020 geht es um:
Einige praktische Empfehlungen für Mieter und Vermieter von Immobilien in Spanien
Das spanische Mietrecht unterscheidet sich in vielen grundlegenden Punkten von dem Mietrecht anderer europäischer Länder. Aus diesem Grunde dürfte es hilfreich und ratsam für Sie sein, wenn ich Ihnen im Nachfolgenden einige praktische und leicht verständliche Beispiele aus diesem Rechtsgebiet aufgrund meiner langjährigen Erfahrung als Anwalt gebe, die Ihnen zukünftig vielleicht helfen, Ärger und Probleme zu vermeiden.
1. BESCHREIBUNG DER IMMOBILIE
Wenn man eine Wohnung oder ein Geschäftslokal mietet, beschreibt man in der Regel im Vertrag den Zustand der Immobilie, und wenn der Vermieter ein bisschen vorsichtig ist, dann gibt es auch als Bestandteil des Vertrages eine von beiden Parteien unterschriebene Inventarliste oder mehrere Fotos, oder sogar beides. Der Mieter muss in der Regel eine Kaution hinterlegen, mit der er die Zahlung der Mieten und die Rückgabe der Immobilie im guten Zustand, inklusive Inventar garantiert.
• 1. Ratschlag (für den Vermieter): Beschreiben Sie die Immobilie im Vertrag. Vergessen Sie das Inventar nicht. Fügen Sie Fotos vom Zustand der Immobilie dem Vertrag bei. Nehmen Sie in Anwesenheit eines Zeugen ein Video vom Zustand der Immobilie am Tag des Vertragsschlusses auf.
2. IST DIE IMMOBILIE WIRKLICH IN „PERFEKTEM“ ZUSTAND?
Im Vertrag steht normalerweise, dass die Wohnung im „guten“ Zustand dem Mieter übergeben wird, oder sogar, dass diese sich in einem „perfekten“ Zustand befindet.
• 2. Ratschlag (für den Mieter): Wenn sich die Wohnung doch nicht in einem „guten“ oder „perfekten“ Zustand befindet, unterschreiben Sie keinen Vertrag, in dem dies behauptet wird. Verlangen Sie, dass die Beschreibung der Wohnung im Vertrag dem tatsächlichen Zustand entspricht.
3. MÜNDLICHE VERSPRECHEN DES VERMIETERS SIND LEIDER MANCHMAL NICHT SEHR VIEL WERT…
Oft sagt der Vermieter, dass dies und jenes noch umgehend nach Vertragsschluss repariert wird. Danach wird aber dann doch nichts repariert oder es dauert viel zu lange oder der Vermieter behauptet sogar, der Mieter habe den Schaden verursacht und müsse diesen selbst reparieren lassen…
• 3. Ratschlag (für den Mieter): Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Wenn etwas im Moment der Vertragsunterzeichnung nicht in Ordnung ist, lassen Sie sich das schriftlich bestätigen und vereinbaren Sie schriftlich mit dem Vermieter, bis wann spätestens alles von diesem repariert werden soll.
4. WOHIN MIT HÄSSLICHEM ODER ÜBERFLÜSSIGEM INVENTAR?
In Spanien, anders als in anderen Ländern, vermietet man normalerweise die Wohnungen bereits voll möbliert. Immer wieder geschieht es, dass die vorhandenen Möbel oder Bilder unglaublich hässlich, kitschig oder altmodisch sind, dass der Mieter keine oder nur bestimmte Möbel nicht benötigt oder dass diese nicht seinem Geschmack entsprechen. Immer wieder gehen auch Möbel oder Gegenstände der Wohnung kaputt oder verloren. Manchmal ersetzen die Mieter ein altes, kaputtes oder hässliches Möbelstück durch ein anderes. Manchmal vereinbart man mit dem Vermieter, dass dieser einige der Möbelstücke mitnimmt, die nur stören…
• 4. Ratschlag (für den Mieter): Die Möbel des Vermieters dürfen Sie nicht entsorgen, ersetzen oder zerstören. Wenn Sie Ihnen nicht gefallen, mieten Sie die Wohnung nicht oder fragen Sie, ob Sie die Wohnung unmöbliert mieten können, oder lagern Sie die Möbel an anderer Stelle sicher ein. Sie könnten den Vermieter auch fragen, ob Sie eventuell doch bestimmte Möbel entsorgen und durch andere ersetzen dürfen; aber dann lassen Sie sich unbedingt diese Genehmigung schriftlich geben. Und bewahren Sie dieses schriftliche Einverständnis gut auf.
5. SO VERLÄSST MAN DIE MIETWOHNUNG RICHTIG
Einfach ausziehen geht nicht! Wenn die Dauer des Vertrags zu Ende ist oder wenn man den Vertrag rechtmäßig gekündigt hat, sollten sich Mieter und Vermieter treffen, um eine ordentliche Übergabe durchzuführen. Bei der Schlüsselübergabe prüft der Vermieter den Zustand der Immobilie und ob alle Möbel und Gegenstände des Inventars noch da und in gutem Zustand sind.
• 5. Ratschlag (für den Mieter und Vermieter): Der Mieter sollte immer eine Quittung bei der Übergabe der Schlüssel fordern, um nachweisen zu können, dass und zu welchem Zeitpunkt er die Wohnung übergeben hat. Grundsätzlich sollte man in dieser Quittung oder in einem separaten Übergabeprotokoll mindestens Folgendes schriftlich niederlegen: a) wann man die Wohnung zurückgegeben hat; b) dass sie ordnungsgemäß (oder nicht) übergeben worden ist; c) dass das ganze Inventar zurückgegeben worden ist; d) oder ob es eventuell Schäden gibt. Das Übergabeprotokoll sollte man in zweifacher Ausfertigung aufsetzen, damit Mieter und Vermieter eine Kopie erhalten. Sollten sich beide nicht einig sein, kann jeder seine Version der Situation aufschreiben. Wenn man vorhersieht, dass es Probleme geben könnte (oft kennt man bereits den Vermieter und man weiß, wie penibel dieser ist oder man vermutet, dass er versuchen wird, einen Grund zu finden, um die Kaution nicht zurückzuzahlen), dann ist es empfehlenswert, Videoaufnahmen zu machen, Zeugen mitzunehmen oder auch einen Anwalt hinzuzuziehen, der helfen und vermitteln kann.
6. HAFTUNG DES MIETERS, WENN ETWAS VERSCHWUNDEN ODER MUTWILLIG BESCHÄDIGT IST
Wenn bei der Übergabe Möbelstücke oder Gegenstände des Inventars nicht mehr da sind, kann der Vermieter in Spanien nicht nur deren Wert von der Kaution abziehen, er kann den Mieter auch strafrechtlich belangen, genauso wie wenn man feststellt, dass der Mieter die Wohnung mutwillig beschädigt oder sogar verwüstet hat.
• 6. Ratschlag (für den Mieter): Also, Freunde, bitte nichts mitnehmen, was Euch nicht gehört. Wenn etwas beschädigt sein sollte, teilen Sie das schriftlich dem Vermieter mit. Ersetzen oder entsorgen Sie keine Möbelstücke ohne Einverständnis des Vermieters. Vielleicht haben Sie jetzt eine gute Beziehung zu Ihrem Vermieter, wer weiß aber, wie diese sich in der Zukunft entwickelt... Also, wenn Sie Möbel zurückgeben oder entsorgen, weil sie sehr alt sind, Sie diese nicht brauchen oder sie Ihnen nicht gefallen, lassen Sie sich das vom Vermieter schriftlich quittieren oder genehmigen.
In meinem nächsten Bericht werde ich weiter über spanische Mietverträge schreiben… Welche Bedingungen muss eine Mietwohnung erfüllen? Wer muss die Reparaturen durchführen und bezahlen? Ist es rechtlich zulässig, wenn im Vertrag steht, der Mieter müsse alle Reparaturen selbst durchführen oder bezahlen? Muss ich dem Vermieter Zutritt gewähren, damit er etwas repariert oder umbaut? Muss ich genehmigen, dass er die Wohnung verschönert? Zahle ich danach mehr Miete? Darf der Mieter Umbauten vornehmen? Was passiert, wenn die Mietwohnung wegen der Umbauten oder wegen Schäden vorübergehend unbewohnbar wird? Wie verhalte ich mich als Mieter, wenn der Vermieter die Reparaturen nicht durchführt? Darf ich als Mieter in solchen Fällen dann die Miete mindern? U.s.w.
Mit freundlichen Grüssen,
José Antonio Pérez Alonso
Abogado/Rechtsanwalt
www.kanzleiperezalonso.com
